Czym różni się nieruchomość od działki ewidencyjnej?

Nowak Estate 31 stycznia 2019

Prawo kartograficzne i geodezyjne stanowi, że działka ewidencyjna to “ciągły obszar gruntu”, jednorodny prawnie i znajdujący się “w granicach jednego obrębu”, który wyodrębniony został z otoczenia przy użyciu linii granicznych. Jak możemy przeczytać w kodeksie cywilnym, nieruchomość to natomiast grunt z przynależącymi do niego częściami składowymi, z wyłączeniem jednak obiektów i lokali będących osobnym przedmiotem własności.

Wiele osób utożsamia – w znaczeniu prawnym – nieruchomość z działką ewidencyjną. Co jest przyczyną nieporozumień odnoszących się do obu pojęć? Otóż wynikają one z faktu, że w niektórych kontekstach te dwa terminy bywają równoznaczne, w innych zaś wręcz przeciwnie.

Kiedy nieruchomość jest działką ewidencyjną, a kiedy nie?

W sytuacji, kiedy w skład nieruchomości wchodzi tylko jedna działka ewidencyjna, pojęcie nieruchomości odnosi się do tej jednej, konkretnej działki. W przypadku zaś, gdy nieruchomość obejmuje wiele działek ewidencyjnych, za pomocą terminu “nieruchomość” określamy wszystkie z owych działek ewidencyjnych.

Gdzie znajdziemy szczegółowe informacje o działkach ewidencyjnych?

Jeżeli chcemy sprawdzić ilość działek ewidencyjnych, z których składa się dana nieruchomość, musimy zaczerpnąć wiedzę z jednego z dwóch źródeł. Po pierwsze, może to być oczywiście księga wieczysta. Po drugie zaś, przeczytamy o tym w ewidencji obiektów budowlanych i gruntów, mającej charakter wypisu.

Warto również podkreślić fakt, że działki ewidencyjne mogą być – zgodnie z zapisami zawartymi w księdze wieczystej – połączone. Są wtedy jedną nieruchomością. Co więcej, niekiedy nie sąsiadują one ze sobą i tym samym mogą znajdować się w pewnej odległości od siebie, jednocześnie – w sensie prawnym – stanowiąc tę samą, pojedynczą nieruchomość. Dowiedzieć się o tym możemy właśnie z ksiąg wieczystych.

Fizyczne i prawne łączenie działek ewidencyjnych

Jak już zostało wspomniane, istnieje możliwość łączenia ze sobą działek ewidencyjnych. Jak zrealizować tę operację? Po pierwsze, scalanie działek ewidencyjnych (w wyniku czego powstaje jedna działka ewidencyjna) przeprowadzone może być w sensie fizycznym – następuje ono wtedy, kiedy granice działek ewidencyjnych bezpośrednio przylegają do siebie. Po drugie, działki tego rodzaju łączymy także na poziomie prawnym. Stosowne zapisy na ten temat muszą więc znaleźć się w księdze wieczystej.

Podział i scalanie nieruchomości

Co natomiast dzieje się w przypadku podziału nieruchomości? Otóż w takiej sytuacji utworzone zostają odrębne działki ewidencyjne (minimum dwie). Konsekwencją zarówno dzielenia, jak i scalania nieruchomości może być zmiana powierzchni, liczby, rozmieszczenia działek ewidencyjnych.

Trzeba również dodać, że działka ewidencyjna zgodnie z prawem musi być jednolita z nieruchomością. W praktyce oznacza to, że ta pierwsza nie może wykraczać poza tę drugą. Co więcej, nie istnieje możliwość, aby jedna działka ewidencyjna przynależała do dwóch różnych – i posiadających odrębne księgi wieczyste – nieruchomości.