Aktualności

Czym jest najem okazjonalny?

administrator 2 listopada 2016

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów prawo do najmu okazjonalnego obejmuje tylko takie lokale, które zaspokajają potrzebę mieszkaniową. Poza tym dotyczy ono jedynie nieruchomości prywatnych. Z prawa do tego rodzaju najmu nie mogą skorzystać osoby fizyczne, które prowadzą działalność gospodarczą. Ponadto przysługuje on tylko właścicielom danej nieruchomości. Tym samym najem okazjonalny wyklucza sporządzenie umowy podnajmu całego mieszkania bądź jego części.

Zawartość umowy i warunki najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny może trwać najwyżej dziesięć lat. Nie musi jednak skończyć się po tym czasie. Istnieje możliwość jego przedłużenia. W umowie najemca określa inne mieszkanie, do którego mógłby się przenieść, gdyby wyegzekwowany został obowiązek opuszczenia lokalu. Do tego musi być dołączone oświadczenie właściciela owego mieszkania, w którym lokator w takim przypadku zamieszka. Najemca w oświadczeniu (w formie aktu notarialnego) zobowiązuje się do oddania lokalu, w którym mieszka na podstawie umowy najmu okazjonalnego, w określonym terminie.

Jakie są korzyści dla obu stron?

W przypadku umotywowanego żądania opróżnienia lokalu najemca opuszcza je w terminie nie krótszym niż 7 dni. Generalnie procedura przedterminowego wypowiedzenia umowy jest prostsza niż w przypadku zwykłej umowy o najem. To zaleta z punktu widzenia właściciela. Gdyby lokator okazał się uciążliwy, to najemca oszczędzi sobie pewnych trudności. Korzyścią dla wynajmującego jest natomiast fakt, że płaci właścicielowi tylko czynsz oraz pozostałe opłaty. Co ważne, wysokość czynszu może wzrosnąć jedynie zgodnie z ustaleniami zawartymi w umowie.

Więcej

Czy można sprzedać dom obciążony hipoteką?

administrator

dom-na-sprzedaz-krakow

Wiele osób uważa, że dom, za który spłacają jeszcze kredyt, trudniej jest sprzedać. Owszem, oznacza to konieczność załatwienia pewnych dodatkowych formalności, jednak nie popadajmy w przesadę – nawet nieruchomość obciążoną hipoteką możemy sprzedać, jeśli nam na tym zależy.

Spłata hipoteki a sprzedaż domu

Najpierw należy skierować swoje kroki do banku, w którym uzyskaliśmy kredyt. Przekaże on nam zaświadczenie informujące o saldzie kredytu. Dokument ten powinien też zawierać dane o różnych dodatkowych kosztach. Znajdzie się na nim ponadto numer konta, na które trzeba będzie przelać pozostałą do zapłacenia część kredytu. Finalnie w banku otrzymamy również dokument, który będzie stanowić potwierdzenie zakończenia kredytowania.

Kwota za sprzedaż lokalu dzielona jest na dwie części. Pierwszą otrzymuje bank, a druga (która stanowi różnicę pomiędzy już spłaconą pożyczką a ceną nieruchomości) wpływa na konto osoby sprzedającej. W pierwszej kolejności spłacony musi zostać oczywiście kredyt (bardzo rzadko zdarza się, iż banki godzą się na wypłacenie obu części kwoty równolegle). Po przekazaniu bankowi pieniędzy pochodzących ze sprzedaży składamy wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Przeniesienie zabezpieczenia

Niekiedy zdarza się, że wartość nieruchomości spadła od momentu zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Gdyby więc środki uzyskane za sprzedaży domu były mniejsze niż kwota pożyczki, to sprzedający ma prawo przenieść na inną nieruchomość zabezpieczenie hipoteki. Zwykle banki wyrażają na to zgodę. Oczywiście najlepiej po prostu spłacić tę różnicę z własnych środków.

Więcej

Zamiana mieszkania – o czym warto pamiętać?

administrator 31 października 2016

Omawiana w niniejszym artykule forma transakcji jest atrakcyjna dla osób, które zaciągnęły kredyt hipoteczny, przez co trudno im uzyskać dobrą cenę ze sprzedaży nieruchomości. Z możliwości zamiany chętnie korzystają ponadto ci, którzy pragną zamieszkać w większym mieszkaniu, ale nie mają wystarczających środków na jego zakup. Mniejsze lokum opłaca się wymienić na większe, jeśli np. to pierwsze znajduje się bliżej centrum, zaś to drugie – na obrzeżach miasta. Wówczas ich wartość bywa zbliżona. Oczywiście również inne czynniki mają wpływ na cenę nieruchomości, ale omówiliśmy je w jednym ze wcześniejszych tekstów.

Zamiana mieszkania a podatek

Dlaczego zatem najlepiej zamienić swoje mieszkanie na takie o podobnej wartości? Odpowiedź jest prosta – musimy zapłacimy podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), który oblicza się na podstawie różnicy wartości rynkowej obu mieszkań. Wynosi on 2%. Czyli np. jeśli nasz lokal kosztuje 300 000 zł, a lokal drugiej strony – 400 000 zł, to PCC zostanie obliczony od 100 000 zł. W tym przypadku zapłacimy zatem sporo, bo aż 2 000 zł podatku.

Kwestie formalne

Umowę sporządzamy w postaci aktu notarialnego (czyli dokładnie tak, jakbyśmy sprzedawali mieszkanie). Musimy się więc liczyć z koniecznością zapłacenia taksy notarialnej. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości podstawą do obliczenia jej wysokości jest wartość droższego mieszkania. Oczywiście należy też dokonać wpisu do księgi wieczystej (za co płacimy stałą kwotę 200 zł).

Więcej

Dlaczego warto skorzystać z pomocy pośrednika nieruchomości?

administrator 28 października 2016

mieszkania-krakow

Kiedy chcemy sprzedać albo kupić nieruchomość, skorzystajmy z usług pośrednika nieruchomości. Dlaczego? Odpowiedź jest prosta: przemawia za nim doświadczenie i znajomość rynku. To po prostu profesjonalista, który wynegocjuje dla nas najlepszą cenę.

Kompetencje i gwarancja bezpieczeństwa

Przede wszystkim agent nieruchomości gwarantuje nam bezpieczeństwo. Odpowiada za kwestie prawne związane z nabyciem bądź sprzedażą mieszkania. Weryfikuje także sytuację prawną lokalu albo domu oraz sprawdza dane osoby, z którą przeprowadzamy transakcję.

Agencje nieruchomości są znane na rynku, na którym funkcjonują, i mają wyrobioną pewną pozycję. Zatrudniają specjalistów w swojej dziedzinie – znają oni specyfikę rynku i są na bieżącą z wszelkimi nowymi trendami. Kiedy reprezentuje nas pośrednik, to po prostu możemy być pewni, że będzie mieć większą siłę przebicia, niż osoba niezwiązana z tego rodzaju branżą.

Podwójna oszczędność

Skorzystanie z pomocy agenta nieruchomości stanowi podwójną oszczędność. Po pierwsze, jak już zostało wspomniane – dysponuje on umiejętnościami umożliwiającymi wynegocjowanie dla nas dobrej ceny. Po drugie zaś, dzięki niemu możemy zaoszczędzić swój czas – pośrednik wykonuje te wszystkie czynności, którymi musielibyśmy zająć się sami, gdybyśmy sprzedawali lub kupowali dom samodzielnie. Załatwia on chociażby większość spraw urzędowych. Do jego zadań należy też rozreklamowanie oferty, co jest w dzisiejszych czasach kluczowe dla powodzenia sprzedaży nieruchomości. Poza tym służy radą we wszelkiego rodzaju niejasnych kwestiach.

Więcej

Jak można obniżyć ratę kredytu hipotecznego?

administrator 7 października 2016

biuro-nieruchomosci-krakow

Kredyt hipoteczny spłacamy często nawet przez kilkanaście bądź kilkadziesiąt lat. Wiele osób zadaje sobie pytania: co można zrobić, aby raty nie były zbyt wysokie? I czy przez cały okres spłacania ich kwota musi być taka sama? Poniżej znajdą Państwo odpowiedzi na te pytania. Na wstępie warto już jednak zaznaczyć, że kredytobiorcy nie są na straconej pozycji.

Negocjacje i dobre zabezpieczenie

Jednym z najprostszych sposobów na obniżenie wysokości rat jest po prostu wydłużenie czasu, w którym będziemy je spłacać. Pamiętajmy jednak, że z tego powodu mogą wzrosnąć odsetki – wprawdzie każdego miesiąca będziemy wydawać mniejszą kwotę, ale w sumie zapłacimy więcej. Niekiedy jednak warto wziąć tę opcję pod uwagę. Jeżeli mamy taką możliwość, to nie wahajmy się przed ustanowieniem dwóch nieruchomości jako przedmiotu zabezpieczenia – czyli zarówno tej, na którą wzięliśmy kredyt, jak i dodatkowo kolejnej. Dzięki temu bank oceni ryzyko kredytowe jako niższe i tym samym podyktuje mniejszą kwotę rat. Skorzystajmy też z usług brokera, który łatwiej wynegocjuje dla nas dobre warunki kredytu.

Przeniesienie kredytu

Co ważne, kredyt niekiedy warto przenieść do innego banku, który przedstawi nam lepszą ofertę. Nie zawsze jest to możliwe od początku okresu kredytowania (na ogół dopiero po kilku latach). Po tym czasie warto jednak rozważyć taką możliwość. Refinansowanie niekiedy okazuje się korzystne (zwłaszcza jeśli w momencie zaciągnięcia kredytu marże były wysokie). Oczywiście przed przeniesieniem kredytu powinniśmy się zastanowić, czy koszty dodatkowe (jak choćby prowizja) nie będą na tyle wysokie, że decyzja ta okaże się jednak nieopłacalna.

Więcej

Jak negocjować cenę zakupu mieszkania?

administrator 5 października 2016

lokale-do-wynajecia-krakow

Faktem jest, że jeżeli odpowiednio poprowadzimy rozmowę z właścicielem mieszkania, które chcemy zakupić, to cena lokalu może finalnie okazać się niższa od tej, którą proponowano nam początkowo. Uzyskanie niższej ceny jest jednak dość trudnym zadaniem – nie zapominajmy, że jakikolwiek zysk z naszej strony jest de facto równoznaczny ze stratą sprzedającego. Z tego względu optymalnym rozwiązaniem wydaje się zlecenie negocjacji wyspecjalizowanej agencji nieruchomości.

Sytuacja właściciela

Niekiedy możemy spostrzec, że ogłoszenie o sprzedaży domu od dłuższego czasu nie znika ze stron internetowych. Taki fakt daje agencji dość dobrą pozycję negocjacyjną. Oznacza on bowiem, że właścicielowi trudno jest sprzedać nieruchomość. Przy czym agencja zawsze najpierw upewnia się, czy właściciel nie ma ku temu realnych powodów – na przykład uciążliwego sąsiedztwa.

Płatność gotówką i duża zaliczka

Nie zapominajmy także o odpowiednich technikach negocjacyjnych. Każdą cenę można negocjować, ponieważ w gruncie rzeczy obydwie strony mają jeden cel – jest nim zmiana właściciela nieruchomości. Warto także pamiętać chociażby o skorzystaniu z opcji zaliczki, której obecność często ma decydującą rolę w obniżeniu kosztu zakupu mieszkania. Są to jednak kwestie, które bezwzględnie powinny być konsultowane z pracownikami agencji nieruchomości odpowiedzialnej za zakup mieszkania.

Gra w otwarte karty

Pamiętajmy także o empatii. Obie strony powinny być przede wszystkim zadowolone z transakcji i stosowanie jakichkolwiek nieuczciwych lub moralnie dwuznacznych działań jest niedopuszczalne, zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego.

Więcej